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小区业委会“灵魂砍价”：物业费降了并“退还”360万元差额******

　　小区业委会“灵魂砍价” 物业费降了 并“退还”360万元差额

　　将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米 此前多交的约360万元物业费差额将以免除物业费的形式返还

　　■ 新年前夕，由小区物业发出的一份《住宅物业费价格处理方案》，让成都绿地锦都小区业主兴奋不已。

　　■ 《方案》中提到，自去年4月小区首届业委会成立后，基于“质价相符”原则，将原来3.2元/平方米的物业费，调整为2.81元/平方米，并对此前总计360万元的物业费差额以免除物业费的形式予以冲销，“一户至少可以7个月不交物业费”。

　　■ 近日，记者采访了解到，成都绿地锦都小区的业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，涵盖教师、律师、财务、建筑等职业。在这样一群年轻且专业的业委会成员带领下，取得了符合住户利益的成果。在全国范围内，不少居住小区成立业委会频频遭遇困难，甚至“流产”，该小区的做法或许能提供一些新想法、新思路。

　　第一步 群众基础

　　车位费维权成功

　　让大家有了信任

　　2022年4月23日，在成都绿地锦都小区首届业委会成立当天，小区公众号发出一封鸣谢信：“今天是小区筹建业委会的第146天，投票户数完成1231份，投票比高达76.46%，这些成绩离不开为小区辛苦付出的13名筹备组成员，离不开小区71位幕后志愿者的辛勤努力……每一票都凝聚台前幕后众多业主邻居的心血！”

　　如今，业委会成立不到一年时间，不仅拿回了属于业主的67万元公区收益(小区公共区域带来的利润收益，如电梯广告费、停车费收益等)，还将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米，此前多交的约360万元差额也将以免除物业费的形式返还，“算下来，一户至少可以7个月不交物业费。”业委会委员修孝春说。

　　他们是如何做到的？1月29日，在该小区业委会办公室，记者见到几位业委会及筹备组成员，听他们讲述这其中的过程。

　　作为律师，也是小区首届业委会委员之一的刘海光认为，成立业委会是有一定群众基础的。因为早在2017年交房后不久，物业就在车位不具备使用条件以及逾期交付的情况下进行收费，当时几位业主便带头成立“维权小组”，委托他和物业、开发商进行谈判。最终，在大家的共同努力下，每个车位业主获赔5000元。“这件事情增加了业主间的了解与凝聚力。这之后，小区内就涌现出一批年轻、积极的志愿者，大家越来越团结。”

　　第二步 成立业委会

　　筹备过程困难重重

　　大家一起“闯关”

　　感受到对小区的治理“仅依靠个人力量是不行的”，2021年底，小区开始谋划成立业委会。

　　成立业委会并不轻松。这其中最为艰难的，是涉及业主个人信息的收集问题。据筹备组成员刘女士介绍，根据规定，在递交联名申请、召开业主大会等多个事项时，均需提交业主的个人身份证复印件、房产证复印件并亲自签字。而小区内的业主来自四面八方，如何让对方把自己的信息交给你，刘女士说，“那时简直是苦口婆心，啥子方法都用尽了。”

　　据了解，递交联名申请阶段需要提供170余名业主的个人资料，靠着此前车位“维权小组”的几十名志愿者多方奔走，在三天内就“超额”完成了任务。

　　而在筹备阶段，根据规定，成立业委会要召开业主大会，表决的面积和人数都应当达到小区的“双三分之二”(即专有部分面积占比三分之二以上业主，人数占比三分之二以上业主参与表决)。绿地锦都小区有1776户，那么，至少需要近1200户的表决，“比联名申请时多了近7倍。”且根据当时规定，在递交联名申请后，小区要在90天内召开业主大会，“否则解散”，重头再来。

　　这90天内，需要确定筹备组成员，对小区的“三个文本”进行修改、公示。时间紧，任务重。除了此前积攒的“群众基础”外，志愿者们和筹备组成员挨个打电话、发微信，并在各单元、各电梯粘贴文本、安装投票箱，挨家挨户上门做工作。为了提高效率，他们在一栋楼选了一个“总管理”，每四层楼选一个“小管理”，层层推进。

　　不愿参与的，他们就耐心动员数小时；无法到现场的，他们就通过线上投票以及授权等形式投票；甚至还通过业主孩子去说服，“去跟你奶奶说一下，把票投了”。后来他们专门申请了小区的工作微信号进行沟通、传递资料，“公对公”以后，进度提升不少。

　　最终，结果是满意的，业主大会成立当天不仅超额完成“双三分之二”的任务，还高票通过了表决的三个议题。

　　第三步 专业且有策略

　　业委会成员“搭配合理”

　　不与物业“对立”

　　曾经有业主反映“直到前物业经理走了，都还一个(问题)没解决”，业委会上岗后火速“开工”，学习法律、物业知识。在监督、协助物业过程中，他们发现“漏洞”，便去多个政府部门咨询，最终成功地将物业费从3.2元/平方米降至2.81元/平方米，还将之前多缴纳的约360万元差额补了回来，成功维护了业主的利益。

　　筹备组成员刘女士说，此消息一出，小区内沸腾了。相比其他小区成立业委会频频“流产”，他们为什么会一次成功？

　　业委会委员吴继华认为，11名业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，职业有教师、律师、心理咨询师、财务、建筑专业人员等，“专业搭配合理，年轻、有朝气。”在成立过程中，需要涉及的专业问题，他们各自负责一块，为业委会在90天(最新规定为六个月)内成立节省了时间。此外，刘海光认为，街道、社区的支持指导也离不开，“如果没有这些的支持，很难开展工作。”

　　与一些小区业委会与物业站在对立面不同，刘海光说，他们从成立之初，就是柔中带刚，有策略地和物业坐下来谈。物业也相对配合，没有想方设法地进行阻止。“最后许多问题完全都是通过谈判方式达成了友好协商。”

　　他们认为，在小区管理中，业委会其实就是一条纽带，虽然业主可以行使权利，但由于不懂法或是个体维权成本较高，业主一般会选择隐忍。若没有业委会去平衡关系，业主的权利有时会得不到保障。

　　在成都，乃至全国，不少小区成立业委会的过程中，常常因各种原因半路“退堂”，或者达不到预期。而绿地锦都小区业主希望更多的小区能够看到他们的做法，作为借鉴。

　　在绿地锦都小区，如今有不少业主都称自己有了“当家作主”的感觉。而在即将到来的3月，小区还将召开业主大会，决定67万元公区收益的使用问题。

　　小区物业：

　　本来就是希望把小区建设得更好

　　2日，绿地锦都小区物业的负责人在接受记者采访时表示，本来物业和业主就是朝着把小区建设得越来越好的目标而共同努力。从物业服务来讲，业主就是物业的“衣食父母”，物业尊重、重视业主，处理业主诉求也是应该做的。她在该小区工作四年，对整个小区的业主素质，对业主对物业的包容与理解都给予很高评价。物业也支持小区成立业委会，因此他们都是开诚布公地同业主进行沟通。

　　而据成都某小区物业负责人胡先生介绍，其实，大多物业公司是希望小区成立业委会的，除了可以分担责任外，也可以成为同业主沟通的桥梁，“避免中间产生误会”，便于小区管理。但也有物业不希望成立业委会，是因为担心业委会成立后，物业服务跟不上而被“炒鱿鱼”，担心利益分配不均，从而产生矛盾。

　　胡先生认为，在成立业委会时，应注意公平、公正，选择业委会成员也要选择真心实意为小区服务的业主，随时进行监督，公示，因为业委会掌管了小区的各项收益，“难免会有人在利益面前站不稳脚。”

　　律师说法：

　　成立业委会应注意程序的合法性

　　上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东接手了许多有关物业方面的案件。他认为，部分小区难以成立业委会的原因主要有：业主不熟悉依法成立业主大会和选举产生业委会的条件和法律流程，缺乏必要数量的(5-11人以上)既热心公益事业，责任心强，公正廉洁，又具有一定组织能力且具备必要工作时间、符合条件的、有公信力的业委会委员候选人。

　　他建议，大家应学习相关法律流程或委托专业人士进行指导，并取得区、县房地产行政主管部门或者街道办、乡镇人民政府居委会的支持，再由20%(各地标准不一)以上业主联名向区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　同时，在选举过程中，业主要注意程序的合法性，“尤其要确认参与表决票数及其同意票数是否符合《民法典》第二百七十八条的要求。”唐震东还表示，业委会候选人的人数应当大于当选人人数，候选人应当具备业主身份并符合当选条件。

　　成都商报-红星新闻记者 章玲 摄影报道

巧借5G设施，将北斗导航延伸至地下******

　　在雄安新区容东片区的地下停车场，看不到纷繁复杂的线路，大量装备都被“隐藏”在专门的机房里。机房的墙壁上放置着3个小盒子，既有合路器，又有北斗卫星导航室内分布单元，还有运营商的5G基站。在这里，一条线路连接楼顶上方，以获取北斗等卫星的定位信号；一条室分线路连接多个“小蘑菇头”，以实现地下停车场信号无缝覆盖。

　　在复杂如“迷宫”的地下停车场，找不到自己的车或者开着车找不到出口，是人们经常遇到的尴尬又让人头疼的事情。

　　如今，在“地上一座城、地下一座城、‘云’上一座城”的河北雄安新区（以下简称雄安新区），精准室内导航技术正在改变这一现状。雄安新区利用“5G+北斗”技术，低成本快速实现了区域地下空间准确定位与导航。即便是身处地下停车场，“智慧”定位导航系统也能够随时告知用户的具体位置，以及下一步该往哪走，让地下通行更加便捷、高效。

　　瞄准地下精准定位导航难题

　　人们的切身体会是，在室内尤其是地下开阔空间，定位导航服务远不如地上来得精准且持续。在接受科技日报记者采访时，北京邮电大学信息与通信工程学院副教授路兆铭直言：“当前的室内定位技术解决了定位服务‘有与无’的问题，但尚未解决‘服务质量有保障’的问题。”

　　当前，雄安新区“地下一座城”已经初具规模。除去高标准建设的、埋藏在地下的城市“大动脉”——城市综合管廊外，城市中地下停车场的面积也非常大。

　　例如，在雄安新区首个集中建成区——容东片区，众多小区、楼宇的地下停车场全部联通。在大规模的地下空间中，会有大量的人、车、物流动，初入其中很容易迷路，如何实现精准定位导航成为雄安新区“地下一座城”建设过程中面临的问题。

　　2022年，国家重点研发计划设立“交通基础设施”专项，在5G通信与信号定位领域有长期积累的北京邮电大学信息与通信工程学院，成为“雄安新区交通设施数字化建设示范应用”项目的牵头单位，展开“5G+北斗地下空间组合式定位导航”的课题研究。

　　作为上述课题负责人，路兆铭告诉记者，为了解决无法实现地下精准定位的难题，“5G+北斗地下空间组合式定位导航”课题组在立项时便设定了三个层级的目标：高精度车辆定位与导航、亚米级人员定位与导航、地上地下一体化无缝定位。

　　“项目结项时，我们要在雄安新区超大规模地下停车场内实现这三个目标的示范应用，这对我们来说是一个不小的挑战。”路兆铭表示。

　　北斗卫星信号赋能地下精准导航

　　“手机在室内有信号，不是靠室外的铁塔基站来实现，而是靠室内分布系统。”路兆铭告诉记者，这个系统并不神秘，就是人们经常在楼道或者家门口看见的那种“小蘑菇头”（信号增强器）。

　　在雄安新区容东片区的地下停车场，记者举目四望，看不到纷繁复杂的线路，大量装备都被“隐藏”在专门的机房里。机房的墙壁上放置着3个小盒子，既有合路器，又有北斗卫星导航室内分布单元，还有运营商的5G基站。在这里，一条线路连接楼顶上方，以获取北斗等卫星的定位信号；一条室分线路连接多个“小蘑菇头”，以实现地下停车场信号无缝覆盖。

　　现代楼宇建筑多由钢筋混凝土建成，室外信号被墙体“屏蔽”，需要室内分布系统进行信号的全覆盖。特别是2018年，工业和信息化部要求5G室内信号实现共建共享，运营商将各路信号“混”入统一由中国铁塔股份有限公司提供的关键设备——合路器中。这样，运营商的标准5G室内信号便被合路器分散给各个“小蘑菇头”，以实现信号扩增。

　　路兆铭科研团队成员“就地取材”，利用现有的4G/5G的室内分布系统，在5G基础设施上混搭北斗卫星导航信号，无需重建基础设施，只用一个简单的“加法”，就让北斗信号“混”入5G信号，构建出了一个精准的地下定位导航系统。

　　看似简单的操作，背后依靠的是融合定位算法的创新。“我们团队创新性地提出由信号SLAM（即时定位与建图）架构的‘5G+北斗组合式定位算法’，实现时空信息融合，使室内分布系统支持地下1米精度的定位与导航。”路兆铭表示。

　　从理论上来说，要给物体做空间定位，至少需要3个角度的观测值，而且观测值越多、定位越精准。“好比说，如果一辆车旁边站着10个人，每个人眼中车的位置都是1个观测值，那么当把10个观测值全部融合起来，车辆定位就会更精确。”路兆铭表示，“5G+北斗组合式定位算法”正是将北斗卫星导航信号、5G信号、加速度计等多源位置观测信息融合在一起，精确解算出车辆的当前位置。

　　除了创新定位算法，路兆铭科研团队还在算法的实际场景应用与优化方面做了大量工作。当技术成型后，2021年初，路兆铭科研团队先在北京邮电大学校园搭建环境进行了算法和技术验证，当年6月到雄安新区容东片区杏秋苑地下停车场搭建了试点，开展了为期一年的驻场技术研发和创新。在这期间，路兆铭科研团队解决了三四十种问题，例如异形路段、从地上到地下的定位与导航衔接等，使地下定位导航系统越来越适用于具体场景。

　　把导航服务送到更多地下停车场

　　随着大规模推广示范，目前地下定位导航系统已覆盖容东片区超过20万平方米的地下停车场。

　　利用“5G+北斗”定位导航技术，在雄安新区可实现停车场人员和车辆准确位置导航。路兆铭告诉记者，这套技术还可以被集成到百度地图、高德地图、雄安行等应用程序中，用户通过手机就能够实现精准定位导航。

　　路兆铭科研团队在容东片区地下停车场的测试结果显示，他们研发的地下定位导航系统，其室内导航定位精度在2米左右，可以实现找车位等功能。经测算，与此前技术方案相比，这套拥有完全自主知识产权的技术方案可以将整个建设成本节省50%以上。

　　“现如今，不光是容东片区，容西片区、启东区的地下空间也将推广使用这套地下定位导航系统。”路兆铭表示，作为在雄安新区示范应用的创新技术，这套地下定位导航方案未来还有望被推广至医院、商业综合体、地下矿区、航站楼等地上地下一体化的复杂场景中。

　　“雄安新区为技术创新提供了现实需求，更为创新技术应用提供了极好的验证平台。”路兆铭表示，借助雄安新区先进的设计理念和丰富齐全的场景需求，潜藏在论文里的新技术与方法得到了转化应用。

　　“未来，地下精准定位导航技术还将在河南、福建、广东等地不断推进建设。”路兆铭希望，能把精准定位与导航服务送到更多地下停车场中。（科技日报记者 何 亮）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）